Allgemeines zur Grundsteuerreform
Hintergrund der Grundsteuerreform
Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 ist die bisherige Berechnung der Grundsteuer - insbesondere die sog. Einheitsbewertung der Objekte nach dem Bewertungsgesetz nach den Wertverhältnissen nach 1964 / 1935 - veraltet und damit verfassungswidrig. Dem Gesetzgeber wurde deswegen aufgegeben, eine Neuregelung zu verabschieden. Sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene wurden zwischenzeitlich verschiedene Gesetzespakete verabschiedet.
Allgemeine Informationen zum Thema Grundsteuer und Grundsteuerreform finden Sie in diesem Bereich von ulm.de.
Weiterführende Informationen zum Landegrundsteuergesetz finden Sie auf der Internetseite des Ministeriums für Finanzen Baden-Württemberg unter www.grundsteuer-bw.de.
Bis einschließlich 2024 ändert sich an der bisherigen Bewertung der Grundstücke nichts. Die Neuregelung greift erst für die Grundsteuererhebung ab dem Jahr 2025. Dass bedeutet, dass erstmals für das Jahr 2025 die Grundsteuer nach der neuen Berechnungsmethode erhoben wird. Die Stadt Ulm wird voraussichtlich im Januar 2025 aufgrund der "Neubewertung" an alle Grundbesitzer neue Grundsteuerbescheide versenden.
Das Finanzamt wird Ihr Grundstück für Zwecke der Grundsteuer auf den Stichtag 1. Januar 2022 bewerten. Hierfür müssen Sie eine Feststellungserklärung abgeben. Das Finanzministerium hat am 30.03.2022 eine entsprechende öffentliche Bekanntmachung herausgegeben. Die Abgabefrist endet am 31. Oktober 2022.
Zur Unterstützung bei der Erklärungsabgabe wurden im Zeitraum seit Mai 2022 nach und nach Informationsschreiben an die privaten Eigentümer versandt werden. Zusammen mit den Daten der Finanzverwaltung haben Sie damit im Regelfall alles, was Sie für die Erklärungsabgabe benötigen! Die Informationsschreiben für land- und forstwirtschaftliche Betriebe werden später versendet. In diesen Fällen kann mit der Abgabe der Feststellungserklärung bis zum Erhalt des Schreibens abgewartet werden.
Eine Feststellungserklärung ist notwendig, da nicht alle Daten dem Finanzamt elektronisch vorliegen. Die vergangene Feststellung liegt zudem schon einige Zeit zurück, deshalb müssen die vorhandenen Daten verifiziert werden. Reichen Sie die Erklärung bitte elektronisch beim zuständigen Finanzamt ein. Die Abgabe der Erklärung für die Grundsteuer ist über ELSTER seit dem 1. Juli 2022 möglich sein.
Der Erklärung sind die Verhältnisse auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 zu Grunde zu legen. Bei einer Veräußerung ab 2022 ist zur Erklärungsabgabe gegenüber dem Finanzamt verpflichtet, wer zum Stichtag 01.01.2022 Eigentümer des Grundbesitzes war.
Derzeit sind noch keine belastbaren Aussagen dazu möglich, wie hoch die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 für die einzelnen Grundstücke ausfallen und welche Belastungsveränderungen es geben wird. Dazu mussten u.a. erst die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt werden. Diese liegen seit Sommer 2022 vor. Im Laufe des Jahres 2022 werden die Grundstückseigentümer*innen von der Finanzverwaltung des Landes durch eine Allgemeinverfügung zur Abgabe einer elektronischen Steuererklärung aufgefordert, Angaben zu ihrem Grundstück zu machen. Anschließend erlässt das Finanzamt die neuen Grundsteuermessbescheide.
Erst wenn das Finanzamt die neuen Grundsteuermessbescheide erlässt (voraussichtlich erst im Laufe des Jahres 2024), kann die Stadt Ulm den künftig in 2025 anzuwendenden Hebesatz ermitteln.
Zentrales Ziel der Reform ist die Aufkommensneutralität. Auch bei insgesamt angestrebter Aufkommensneutralität wird es allerdings zwischen Grundstücken, Grundstücksarten und Lagen zu Belastungsverschiebungen kommen. D.h. es wird Grundstücke geben, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist.
Bundesmodell
Das Bundesmodell berücksichtigt bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer sowohl Grund und Boden als auch die darauf befindlichen Gebäude. Folglich werden neben der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert auch die Art, Fläche und das Baujahr der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie und die durchschnittlichen Mieten in der betreffenden Wohnlage berücksichtigt.
Landeseigene Regelung für Baden-Württemberg
Das Land Baden-Württemberg ist vom Bundesmodell abgewichen und hat eine landeseigene Bewertungsregelung am 4. November 2020 verabschiedet und somit von der "Länderöffnungsklausel" Gebrauch gemacht. Im Land Baden-Württemberg erfolgt die Ermittlung der Grundsteuer B (baulich, d.h. für bebaute sowie unbebaute Grundstücke) nach einem eigenen System, dem sog. modifizierten Bodenwertmodell. Dieses basiert im Wesentlichen auf zwei Werten, der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Für die Berechnung werden beide Werte multipliziert. Dies ergibt den Grundsteuerwert. Dieser Grundstückswert ist mit einer Steuermesszahl (1,3 Promille) zu multiplizieren. Daraus ergibt sich der Steuermessbetrag, der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer ist.
Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird die Steuermesszahl (und damit im Ergebnis das Bewertungsergebnis) um einen Abschlag in Höhe von 30 Prozent gemindert.
Für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) wird die Bewertung in Form eines Ertragswertverfahrens nach der bundesgesetzlichen Regelung erfolgen.
Auch verfahrensrechtlich bleibt es bei dem bisher bekannten dreistufigen Verfahren:
Die örtlich zuständigen Finanzämter bewerten den steuerpflichtigen Grundbesitz und stellen die Grundsteuerwerte (bisher Einheitswerte) durch Grundsteuerwertbescheide fest. In einem weiteren Schritt berechnen die Finanzämter die Grundsteuermessbeträge und setzen diese durch Grundsteuermessbescheide fest.
Der Grundsteuermessbetrag wird, wie auch bisher, von den Gemeinden mit dem jeweiligen Hebesatz multipliziert, woraus sich die tatsächlich zu leistende Grundsteuer ergibt.