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Fragen und Antworten

Die Themen Grundsteuer, Bodenrichtwerte und Baurecht sind sehr komplexe Fachgebiete. Daher haben wir auf diesen Seiten die wichtigsten Informationen rund um die Grundsteuerreform zusammengestellt. Darüber hinaus erreichen uns täglich viele E-Mails und Anrufe. Die häufigsten Fragen und Antworten haben wir auch auf dieser Seite für Sie zusammengestellt und beantwortet.

Die am Häufigsten gestellte Frage ist: "Welche Daten benötige ich und woher bekomme ich diese?" Daher haben wir zu dieser Frage eine eigene Seite erstellt: Welche Daten benötigt werden 

Der Bodenrichtwert (Bodenrichtwerte) ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung, die in ihren beschreibenden Merkmalen vergleichbar sind. Vergleichbare Grundstücke werden in Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Die Zonen werden auf Basis des Flächennutzungsplans, der Bebauungspläne, sonstige Festlegungen (z.B. im Kataster) und die tatsächliche Nutzung vor Ort gebildet und fassen immer mehrere Grundstücke zusammen.

Die Bodenrichtwertzonen umfassen (teilweise) auch von den beschreibenden Merkmalen abweichende Nutzungen wie Straßen, Grünflächen, Spielplätze bis hin zu z.B. Supermärkten, ohne dass für diese Nutzungen eigene Bodenrichtwerte ausgewiesen werden.

Der Bodenrichtwert wird nach § 193 BauGB durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Basis der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Verkäufe von bebauten und unbebauten Grundstücken der vergangenen Jahre. Der Bodenrichtwert wird bei der Wertermittlung von Immobilien verwendet, aber auch im Rahmen der Grundsteuer.

Der Bodenwert ist abhängig z.B. von der Art der Nutzung, dem Entwicklungszustand, ob bereits Erschließungsbeiträge entrichtet wurden und vom möglichen Maß der baulichen Ausnutzung.

Bei der Art der Nutzung wird unterschieden zwischen:

M gemischte Baufläche 
W Wohnbaufläche
KGA
Kleingartenanlagen (inkl. Freizeitgarten)
GI Industriegebiet
GE
Gewerbgebiet
SO Sondergebiete
L Landwirtschaft
GF Gemeinbedarfsfläche

Beim Entwicklungszustand wird unterschieden zwischen:

B baureifes Land  
R
Rohbauland  
E
Bauerwartungsland 
LF
Fläche der Land- oder Forstwirtschaft 
SF
 Sonstige Fläche

Im Stadtkreis Ulm definiert die Anzahl der baurechtlich möglichen Vollgeschosse das möglichen Maß der baulichen Ausnutzung:

II 1 - 2 Vollgeschosse
III
3 - 7 Vollgeschosse
VIII
 mehr als 8 Vollgeschosse

In Zonen in denen keine Abhängigkeit von der Anzahl der Vollgeschosse besteht, wird diese Zahl nicht mit angegeben.

 

Es gibt keinen Unterscheidung zwischen dem Bodenrichtwert in der Grundstücksbewertung und der Verwendung im Rahmen der Grundsteuer. Allerdings sieht das Bewertungsrecht Anpassungen des Bodenrichtwertes auf Grund z.B. der Lage innerhalb einer Bodenrichtwertzone, dem Maß der baulichen Ausnutzung, der möglichen Nutzung oder anderer Kriterien vor. Hierdurch kann der Bodenrichtwert im Rahmen einer Verkehrswertermittlung an das zu bewertende Objekt - auf Basis der geltenden Vorschriften und unter Verwendung des gutachterlichen Sachverstandes - angepasst werden.

Auf Grund der Vielzahl neu zu veranlagender Grundstücke (im Rahmen der Grundsteuerreform) hat der Gesetzgeber entschieden, auf die Möglichkeit der Anpassung zu Verzichten, um ein einfaches und effizientes Verfahren zu haben. Individuelle Wertanpassungen sind nicht vorgesehen. Abweichungen zwischen den Merkmalen des Bodenrichtwerts und den Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks werden nicht berücksichtigt.

Beispiel (im Rahmen der Grundsteuerreform):
Ein Grundstück mit einem Lebensmittelmarkt liegt in einer Bodenrichtwertzone von Grundstücken mit Einfamilienhäusern. Das Grundstück wird mit dem vorhandenen Bodenrichtwert angesetzt.

Siehe auch "Wie ist der Bodenrichtwert definiert?"

Der Vollgeschossbegriff wird in § 2 Abs. 6 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) definiert.

Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und, von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüberliegenden Decke oder bis Oberkante Dachhaut des darüberliegenden Daches gemessen, mindestens 2,3 m hoch sind.

Keine Vollgeschosse sind oberste Geschosse, bei denen die Höhe von 2,3 m über weniger als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorhanden ist.

Im Stadtkreis Ulm ist der Bodenwert in einigen Zonen von der Anzahl der baurechtlich zulässigen Vollgeschosse abhängig. Im zentrale Bodenrichtwertinformationssystem wird diese Information online angezeigt (unter "Geschosszahl" in der linken Spalte). Im PDF-Ausdruck fehlt diese Information leider.

Anzahl der Vollgeschosse  Geschossigkeit im Informationssystem 
1 - 2 Vollgeschosse  II
3 - 7 Vollgeschosse  III
mehr als 8 Vollgeschosse  VIII

In den meisten Fällen entspricht die Anzahl der umgesetzten Vollgeschosse der Anzahl der baurechtlich zulässigen Vollgeschosse.

Die Anzahl der baurechtlich zulässigen Vollgeschosse wird im Babauungsplan festgelegt oder ergibt sich aus der umgebenden Bebauung. In den meisten Fällen entspricht die Anzahl der umgesetzten Vollgeschosse der Anzahl der baurechtlich zulässigen Vollgeschosse.

Die Stadt Ulm arbeitet daran ein Grundstücksinformationssystem bereitzustellen über das die entsprechende Information abrufbar sein wird.

Baurechtliche Auskünfte erteilt auch das Bürgerservice Bauen.

Bei deckungsgleichen oder sich überlagernden Bodenrichtwertzonen ist der Bodenrichtwert heranzuziehen, dessen Art der Nutzung genau oder am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.

Beispiel (im Rahmen der Grundsteuerreform):
Für eine Bodenrichtwertzone liegen unterschiedliche Bodenrichtwerte für „Geschäftshäuser“ und „Mehrfamilienhäuser“ vor. Für ein Einfamilienhaus ist der Bodenrichtwert für „Mehrfamilienhäuser“ zugrunde zu legen, da diese Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.

Siehe auch "Welcher Zusammenhang besteht zwischen Vollgeschossen und Bodenrichtwert?"

Im Rahmen der Grundsteuer geht es immer um zusammenhängende Einheiten.

Für den Garten gilt der selben Bodenrichtwert wie für das Gebäude zu dem der Garten gehört. Auch eine Garage wird mit dem selben Bodenwert bewertet wie die Wohnung oder das Haus dem sie zugeordnet ist - auch wenn die Garage vom Hauptgrundstück getrennt liegt (z.B. in einem Garagenhof).

Wenn Privatwege oder / - straßen eine wirtschaftliche Einheit mit Gebäuden bilden, ist der Bodenrichtwert des Gebäudes in Ansatz zu bringen. Voraussetzung hier ist, dass der Weg bzw. die Straße grundsteuerpflichtig ist. Ob dies der Fall ist, ist mit dem zuständigen Finanzamt zu klären.

Die Bodenrichtwerte wurden (fast) flächendeckend ermittelt und sind über das Auskunftssystem für Bodenrichtwerte abrufbar.

Das zentrale Auskunftssystem des Landes gibt für einige Flächen (z.B. Straßen) jedoch keinen Bodenrichtwert aus. Bei diesen Flächen ist zu klären, ob diese grundsteuerpflichtig sind. Ob dies der Fall ist, ist mit dem jeweils zuständigen Finanzamt zu klären.

Wenn eine Fläche grundsteuerpflichtig ist und diese in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer anderen Fläche steht, so gilt der Bodenrichtwert dieser Fläche (z.B. gilt für Garagen der Bodenrichtwert der Hauses / der Wohnung, dem sie zugeordnet ist).

Flurstücke sind nach Gemarkung und Flur gegliedert. Anschließend folgt die Flurstücksnummer. Diese besteht aus dem Zähler - und in den meisten Fällen auch aus einen Nenner.

Gemarkung Flur
Donaustetten keine Unterteilung
Eggingen keine Unterteilung
Einsingen
keine Unterteilung
Ermingen
keine Unterteilung 
Gögglingen
keine Unterteilung 
Jungingen
keine Unterteilung 
Lehr keine Unterteilung 
Mähringen keine Unterteilung 
Ulm Ulm (0)
  Grimmelfingen (1)
  Söflingen (3)
  Wiblingen (4))
 Unterweiler keine Unterteilung 

Wenn Sie Hilfe beim Ausfüllen der Formulare benötigen, wenden Sie sich bitte an das für Sie bzw. für das entsprechende Grundstück zuständige Finanzamt.

Das Finanzamt Ulm hat unter +49 (0) 731 / 103 - 567 eine Hotline eingerichtet.

Bei der Eingabe der Daten kann es vorkommen, dass ELSTER eine Fehlermeldung ausgibt oder Ihnen Daten fehlen, die ELSTER verlangt.

Welche Daten Sie benötigen und woher Sie diese bekommen haben wir auf einer eigenen Seite zusammengestellt: Welche Daten benötigt werden

Bei allen anderen Fragen nutzen Sie bitte die Hilfen, die über ELSTER bereitgestellt werden oder wenden sich an das für Sie zuständige Finanzamt.