Der Bodenrichtwert (Bodenrichtwerte) ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung, die in ihren beschreibenden Merkmalen vergleichbar sind. Vergleichbare Grundstücke werden in Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. Die Zonen werden auf Basis des Flächennutzungsplans, der Bebauungspläne, sonstige Festlegungen (z.B. im Kataster) und die tatsächliche Nutzung vor Ort gebildet und fassen immer mehrere Grundstücke zusammen.

Die Bodenrichtwertzonen umfassen (teilweise) auch von den beschreibenden Merkmalen abweichende Nutzungen wie Straßen, Grünflächen, Spielplätze bis hin zu z.B. Supermärkten, ohne dass für diese Nutzungen eigene Bodenrichtwerte ausgewiesen werden.

Der Bodenrichtwert wird nach § 193 BauGB durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Basis der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind die Verkäufe von bebauten und unbebauten Grundstücken der vergangenen Jahre. Der Bodenrichtwert wird bei der Wertermittlung von Immobilien verwendet, aber auch im Rahmen der Grundsteuer.

Der Bodenwert ist abhängig z.B. von der Art der Nutzung, dem Entwicklungszustand, ob bereits Erschließungsbeiträge entrichtet wurden und vom möglichen Maß der baulichen Ausnutzung.

Bei der Art der Nutzung wird unterschieden zwischen:

Beim Entwicklungszustand wird unterschieden zwischen:

Im Stadtkreis Ulm definiert die Anzahl der möglichen Vollgeschosse das Maß der baulichen Ausnutzung. Die Zuordnung eines Grundstückes zu einem Bodenrichtwert richtet sich nach der im Bebauungsplan festgesetzten Anzahl der Vollgeschosse (ggf. abgeleitet aus der maximal zulässigen Höhe).
In einzelnen Bereichen ist eine Festlegung der Geschossigkeit nicht möglich (z. B. weil kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt). Hier erfolgt die Zuordnung zu einem Bodenrichtwert aufgrund der tatsächlich gebauten Anzahl der Vollgeschosse.

In Zonen in denen keine Abhängigkeit von der Anzahl der Vollgeschosse besteht, wird diese Zahl nicht mit angegeben.

Es gibt keinen Unterscheidung zwischen dem Bodenrichtwert in der Grundstücksbewertung und der Verwendung im Rahmen der Grundsteuer. Allerdings sieht das Bewertungsrecht Anpassungen des Bodenrichtwertes auf Grund z.B. der Lage innerhalb einer Bodenrichtwertzone, dem Maß der baulichen Ausnutzung, der möglichen Nutzung oder anderer Kriterien vor. Hierdurch kann der Bodenrichtwert im Rahmen einer Verkehrswertermittlung an das zu bewertende Objekt - auf Basis der geltenden Vorschriften und unter Verwendung des gutachterlichen Sachverstandes - angepasst werden.

Auf Grund der Vielzahl neu zu veranlagender Grundstücke (im Rahmen der Grundsteuerreform) hat der Gesetzgeber entschieden, auf die Möglichkeit der Anpassung zu Verzichten, um ein einfaches und effizientes Verfahren zu haben. Individuelle Wertanpassungen sind nicht vorgesehen. Abweichungen zwischen den Merkmalen des Bodenrichtwerts und den Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks werden nicht berücksichtigt.

Beispiel (im Rahmen der Grundsteuerreform):
Ein Grundstück mit einem Lebensmittelmarkt liegt in einer Bodenrichtwertzone von Grundstücken mit Einfamilienhäusern. Das Grundstück wird mit dem vorhandenen Bodenrichtwert angesetzt.

Siehe auch "Wie ist der Bodenrichtwert definiert?"

Der Vollgeschossbegriff wird in § 2 Abs. 6 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) definiert.

Vollgeschosse sind Geschosse, die mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen und, von Oberkante Fußboden bis Oberkante Fußboden der darüberliegenden Decke oder bis Oberkante Dachhaut des darüberliegenden Daches gemessen, mindestens 2,3 m hoch sind.

Keine Vollgeschosse sind oberste Geschosse, bei denen die Höhe von 2,3 m über weniger als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorhanden ist.

Im Stadtkreis Ulm ist der Bodenwert in einigen Zonen von der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse abhängig. Die Zuordnung eines Grundstückes zu einem Bodenrichtwert richtet sich nach der im Bebauungsplan festgesetzten Anzahl der Vollgeschosse (ggf. abgeleitet aus der maximal zulässigen Höhe).
In einzelnen Bereichen ist eine Festlegung der Geschossigkeit nicht möglich (z. B. weil kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt). Hier erfolgt die Zuordnung zu einem Bodenrichtwert aufgrund der tatsächlich gebauten Anzahl der Vollgeschosse.

In den meisten Fällen entspricht die Anzahl der umgesetzten Vollgeschosse der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse.

Die Zuordnung eines Grundstückes zu einem Bodenrichtwert richtet sich nach der imBebauungsplan (Bebauungsplan einsehen) festgesetzten Anzahl der Vollgeschosse (ggf. abgeleitet aus der maximal zulässigen Höhe).

In einzelnen Bereichen ist eine Festlegung der Geschossigkeit nicht möglich (z.B. weil kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt). Hier erfolgt die Zuordnung zu einem Bodenrichtwert aufgrund der tatsächlich gebauten Anzahl der Vollgeschosse.

Die Stadt Ulm arbeitet daran ein Grundstücksinformationssystem (Stadt Ulm)bereitzustellen über das die entsprechende Information abrufbar sein wird.

Bei deckungsgleichen oder sich überlagernden Bodenrichtwertzonen ist der Bodenrichtwert heranzuziehen, dessen Art der Nutzung genau oder am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.

Beispiel (im Rahmen der Grundsteuerreform):
Für eine Bodenrichtwertzone liegen unterschiedliche Bodenrichtwerte für „Geschäftshäuser“ und „Mehrfamilienhäuser“ vor. Für ein Einfamilienhaus ist der Bodenrichtwert für „Mehrfamilienhäuser“ zugrunde zu legen, da diese Art der Nutzung am ehesten der des zu bewertenden Grundstücks entspricht.

Siehe auch "Welcher Zusammenhang besteht zwischen Vollgeschossen und Bodenrichtwert?"

Im Rahmen der Grundsteuer geht es immer um zusammenhängende Einheiten.

Für den Garten gilt der selben Bodenrichtwert wie für das Gebäude zu dem der Garten gehört. Auch eine Garage wird mit dem selben Bodenwert bewertet wie die Wohnung oder das Haus dem sie zugeordnet ist - auch wenn die Garage vom Hauptgrundstück getrennt liegt (z.B. in einem Garagenhof).

Wenn Privatwege oder / - straßen eine wirtschaftliche Einheit mit Gebäuden bilden, ist der Bodenrichtwert des Gebäudes in Ansatz zu bringen. Voraussetzung hier ist, dass der Weg bzw. die Straße grundsteuerpflichtig ist. Ob dies der Fall ist, ist mit dem zuständigen Finanzamt zu klären.

Die Bodenrichtwerte wurden (fast) flächendeckend ermittelt und sind über das Auskunftssystem für Bodenrichtwerte abrufbar.

Das zentrale Auskunftssystem des Landes gibt für einige Flächen (z.B. Straßen) jedoch keinen Bodenrichtwert aus. Bei diesen Flächen ist zu klären, ob diese grundsteuerpflichtig sind. Ob dies der Fall ist, ist mit dem jeweils zuständigen Finanzamt zu klären.

Wenn eine Fläche grundsteuerpflichtig ist und diese in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer anderen Fläche steht, so gilt der Bodenrichtwert dieser Fläche (z.B. gilt für Garagen der Bodenrichtwert der Hauses / der Wohnung, dem sie zugeordnet ist).

Flurstücke sind nach Gemarkung und Flur gegliedert. Anschließend folgt die Flurstücksnummer. Diese besteht aus dem Zähler - und in den meisten Fällen auch aus einen Nenner.

Wenn Sie Hilfe beim Ausfüllen der Formulare benötigen, wenden Sie sich bitte an das für Sie bzw. für das entsprechende Grundstück zuständige Finanzamt.

Das Finanzamt Ulm hat unter +49 (0) 731 / 103 - 567 eine Hotline eingerichtet.

Die Finanzverwaltung Baden-Württemberg hat verschiedene Informationen online bereitgestellt:

• Wichtige Informationen für alle (Pdf)
• Info zu: Alleineigentümer eines Einfamilienhauses (Pdf)
• Info zu: Eheleute sind Eigentümer eines Einfamilienhauses (Pdf)
• Info zu: Geschwister haben ein Haus geerbt (Pdf)
• Info zu: Alleineigentümer einer Eigentumswohnung (Pdf)
• Info zu: Eheleute sind Eigentümer einer Eigentumswohnung mit (Tief-) Garagenstellplatz (Pdf)
• Info zu: Eheleute sind Eigentümer eines Reihenhauses (Pdf)
• ELSTER-Ausfüllhilfe für Grundvermögen im Videoformat

Bei der Eingabe der Daten kann es vorkommen, dass ELSTER eine Fehlermeldung ausgibt oder Ihnen Daten fehlen, die ELSTER verlangt.

Welche Daten Sie benötigen und woher Sie diese bekommen haben wir auf einer eigenen Seite zusammengestellt: Benötigte Daten zur Grundsteuererklärung

Bei allen anderen Fragen nutzen Sie bitte die Hilfen, die über ELSTER bereitgestellt werden oder wenden sich an das für Sie zuständige Finanzamt.