Die Preise für Immobilien in Ulm kennen nur den Weg nach oben. Dies ist die in den letzten Jahren beständige Feststellung des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm. Im nun erhältlichen Grundstücksmarktbericht 2019 werden die Preise des Jahres 2018 veröffentlicht.

Der Grundstücksmarktbericht spiegelt wider, wie eine Verknappung des Immobilien- und Grundstücksangebots die Preise in nahezu allen Bereichen nach oben treibt. In der Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden 1.110 Kaufverträge im Jahr 2018 erfasst. Dies entspricht einem Rückgang von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der dazugehörige Geldumsatz verringerte sich um sechs Prozent von 484 Mio. € (2017) auf 453 Mio. €.
Der Gutachterausschuss in Ulm beschließt alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte aufgrund der Auswertung der vorliegenden Kauffälle. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte bestimmter Grundstückstypen in festgelegten Zonen. Sie liegen für Wohnbau und Gewerbeflächen, Gartengebiete, landwirtschaftliche Flächen und die Geschäftslagen der Innenstadt vor. Die Bodenrichtwerte für alle Wohnbau- und gemischte Bauflächen (89 Richtwertzonen) stiegen in den letzten zwei Jahren im Gesamtdurchschnitt um circa elf Prozent.
Einige Beispieldaten aus dem Grundstücksmarktbericht: 113 Reihen- und Doppelhäuser wurden im Jahr 2018 verkauft. Der im Segment der bebauten Grundstücke am häufigsten vertretene Gebäudetyp stieg damit um rund vier Prozent. In den Jahren 2016 und 2018 wurden in Ulm keine neuen Reihenhäuser gebaut. Für ein gebrauchtes Reihenmittelhaus mit 214 m² Grundstücksfläche und 116 m² Wohnfläche mussten vom Käufer im Schnitt 369.000 € bezahlt werden (dies entspricht einer Steigerung von sechs Prozent).
Der Durchschnittspreis für ein freistehendes Einfamilienhaus  in Ulm wurde mit 667.000 € ermittelt. Dieses fiktive Gebäude besitzt eine Grundstücksfläche von 620 m², ein  bereinigtes Baujahr von 1983 sowie 191 m² Wohnfläche. In den Ortsteilen von Ulm musste für ein freistehendes Wohnhaus mit rd. 465.000 € deutlich weniger bezahlt werden. Sieben Einfamilienhäuser überschritten die Preisgrenze von über einer Million Euro.

605 Eigentumswohnungen wurden insgesamt verkauft (690 im Jahr 2017). Davon waren lediglich 130 Kaufverträge den Neubauwohnungen zuzuordnen (ein Minus von zwölf Prozent zum Vorjahr).
Für Neubauwohnungen mussten im Jahr 2018 im Mittel 4.610 € je Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden (4.100 €/m² im Jahr 2017). Dies entspricht einem Preisanstieg von rund zwölf Prozent.
Im Durchschnitt war eine neue Eigentumswohnung 79 m² groß. Hierfür waren inklusive eines Tiefgaragenstellplatzes sowie der Nebenkosten rund 420.000 € aufzubringen.
Die Preissteigerung bei gebrauchten Eigentumswohnungen beträgt rd. drei Prozent. In nahezu allen Baujahrsbereichen ist eine Teuerung in der Größenordnung von zwei bis zu 20 Prozent festzustellen. So kostete ein Quadratmeter Wohnfläche einer gebrauchten Eigentumswohnung im Jahr 2018 im Mittel 2.910 €.
Über die dargestellten Indexreihen im Grundstücksmarktbericht lassen sich die Preisänderungen bei Neu- und Gebrauchtwohnungen ablesen. Die Preisänderungen vom Jahr 2008 bis zum Jahr 2018 betragen bei Neubauwohnungen ein Plus von rd. 97 Prozent und bei Gebrauchtwohnungen ein Plus von rd. 120 Prozent. Im Vergleich hierzu ist zum Beispiel der Verbraucherpreisindex lediglich um 13 Prozentpunkte gestiegen.

60 Prozent der Neubauwohnungen kosteten zwischen 4.000 Euro und 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und 25 Prozent aller Neubauwohnungen lagen über  einem Preis von 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Fazit: Die Rahmenbedingungen für die beständigen Preissteigerungen sind unverändert. Anzuführen sind dabei zum Beispiel das weiterhin zu geringe Angebot an Bauplätzen, verbunden mit zu wenig gebauten Neubauwohnungen, steigende Baukosten, günstige Baufinanzierungen, viel Liquidität, Bevölkerungswachstum in Ulm sowie die Verbesserung der Standortattraktivität z.B. durch die Hochgeschwindigkeitsstrecke Stuttgart-Ulm.